B&B in un condominio: ti spelano vivo solo per questo errore | La legge chiarisce ogni aspetto

B&B all’interno di un condominio: come ci si comporta con le spese condominiali? Costano davvero di più? Ecco tutto ciò che devi sapere.

Una situazione molto comune è quella di trovare appartamenti all’interno di condomini adibiti a B&B o locazione turistica. Inevitabilmente gli spazi di uno comune (scale, citofono, ascensore, cortile) sono utilizzati in maniera più intensa per via del grande via vai di persone che soggiornano.

Come ci si comporta con le spese condominiali? La Legge parla chiaro: l’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese condominiali (ovvero per l’uso delle parti comuni) vanno divise a seconda dei millesimi di proprietà. Questo accordo va rivisto nel caso in cui alcuni condomini utilizzino maggiormente alcune parti comuni.

La ripartizione delle spese deve tenere anche conto del maggiore uso, tanto che si fa riferimento ad un’apposita tabella millesimale. Per derogare i criteri sulle spese condominiali, è necessario che ci sia l’unanimità tramite una delibera assembleare “totalitaria” i cui partecipano tutti i condomini, oppure con un regolamento contrattuale.

E quindi i proprietari degli appartamenti che hanno scelto di destinarli a locazione turistica quanto devono pagare? Il Tribunale di Catania ha affermato che adibire un immobile a B&B non ne modifica la destinazione d’uso dell’immobile e perciò non è necessario procedere con la ripartizione delle spese comuni.

Le decisioni del Tribunale di Roma

Successivamente, il Tribunale di Roma, con la sentenza 1271/2024, ha scelto di sostenere la legittimità di un aumento del 30% delle spese condominiali dove si trova un appartamento B&B, proprio per giustificare l’uso e la frequentazione più intensa delle parti comuni, che alla fine avevano bisogno di una manutenzione più costante.

In questa situazione però tutti i condomini devono partecipare alle spese delle parti comuni, anche coloro che non le usano allo stesso modo degli altri. E’ stata però inserita una clausola che permetteva di modificare (aumentando o diminuendo) le spese d’uso. Ecco perché un proprietario di una locazione turistica dovrebbe pagare di più. Quindi nel caso in cui ci sia un regolamento condominiale che lo permette, è possibile modificare la ripartizione delle spese a seconda dell’uso effettivo delle parti comuni.

Cosa deve fare il proprietario di un B&B

Il titolare di un appartamento destinato a locazione turistica ha la possibilità di contestare la decisione dell’aumento delle spese, definendola abuso di potere da parte dell’assemblea condominiale. Si tratta di una situazione difficile da provare: ecco perché è fondamentale conoscere a fondo il regolamento condominiale nel momento in cui si gestisce un’attività del genere.

Bisognerà valutare con attenzione tutte le normative che riguardano il condominio e le conseguenti implicazioni finanziarie che regolano l’utilizzo delle parti comuni. Le decisioni e le scelte del Tribunale o della stessa assemblea condominiale possono cambiare, e per questo è importante essere sempre informati e rivolgersi ad un avvocato se necessario.